【新經(jīng)濟(jì)背景下物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型升級(jí)】

我國(guó)正處在發(fā)展模式從高速走向高質(zhì)量的轉(zhuǎn)變過(guò)程中。在當(dāng)下的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)已日趨成熟，為物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來(lái)了契機(jī)。根據(jù)對(duì)深圳地區(qū)物業(yè)的調(diào)查，大多數(shù)物業(yè)公司的人工成本支出都占到了總支出的50%以上，是物業(yè)公司的第一大支出。人工費(fèi)的上漲、招工難、管理難，導(dǎo)致物業(yè)公司的勞動(dòng)成本不斷增長(zhǎng)。

在2017人工智能與物業(yè)技術(shù)革命論壇上，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)沈建忠提到：“人工智能將是物業(yè)行業(yè)科技化深度發(fā)展的必然方向”，物業(yè)管理由早期的“三保一化”到借助成熟的互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展起來(lái)的智慧社區(qū)、設(shè)備遠(yuǎn)程監(jiān)控、智慧停車(chē)系統(tǒng)等，徹底顛覆原有的服務(wù)模式，在用戶(hù)體驗(yàn)、管理效率上給物業(yè)服務(wù)帶來(lái)顛覆式的影響。

【“無(wú)非不集”是物業(yè)停車(chē)管理的發(fā)展方向】

與此同時(shí)，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、人工智能等新興技術(shù)的迅猛發(fā)展，為未來(lái)智能停車(chē)管理注入了新的生機(jī)，對(duì)其發(fā)展方向有著深遠(yuǎn)的影響。一方面，停車(chē)收費(fèi)管理將逐步實(shí)現(xiàn)機(jī)器代替人工，自動(dòng)化代替手工和半自動(dòng)化。另一方面，識(shí)別和支付緊密結(jié)合，提高通行效率，降低人工成本。這種物業(yè)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)與新技術(shù)相遇，將帶來(lái)停車(chē)行業(yè)的大變革與大商機(jī)。

在交通與物業(yè)服務(wù)深層需求改變的背景下，面對(duì)傳統(tǒng)停車(chē)場(chǎng)服務(wù)體驗(yàn)不佳、物業(yè)管理單位的效益差、停車(chē)服務(wù)效率低等一系列問(wèn)題，站在物業(yè)運(yùn)營(yíng)角度，需要轉(zhuǎn)變目前的停車(chē)管理模式，逐步淘汰人工為主的管理方式，從低水平人工服務(wù)走向高效率自動(dòng)服務(wù)，使用機(jī)器替代人工，推廣非現(xiàn)金繳費(fèi)和自動(dòng)化停車(chē)服務(wù)，提升物業(yè)管理效率，降低運(yùn)營(yíng)成本，提升客戶(hù)服務(wù)滿意度。

停車(chē)?yán)U費(fèi)管理模式的發(fā)展方向：

無(wú)人化：出入口無(wú)人值守，提升運(yùn)營(yíng)效率、降低運(yùn)營(yíng)成本。

非現(xiàn)金：立足于電子支付，實(shí)現(xiàn)便捷、快速繳費(fèi)，減少貪污，降低現(xiàn)金管控成本、風(fēng)險(xiǎn)。

不停車(chē)通行：自動(dòng)識(shí)別車(chē)輛身份，執(zhí)行通行管控，無(wú)需停車(chē)，提高出入口通行效率，提升用戶(hù)體驗(yàn)。

集中管理：通過(guò)網(wǎng)絡(luò)對(duì)出入口和車(chē)位進(jìn)行集中監(jiān)控服務(wù)，實(shí)現(xiàn)交易和異常情況的全電子化管理。

結(jié)合“無(wú)非不集”的發(fā)展方向，通過(guò)停車(chē)場(chǎng)出入自動(dòng)化、管理標(biāo)準(zhǔn)化、服務(wù)聯(lián)網(wǎng)化，實(shí)現(xiàn)管理效率和服務(wù)質(zhì)量的提高，為停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)步入良性發(fā)展鋪平道路。

從國(guó)內(nèi)外發(fā)展來(lái)看，停車(chē)服務(wù)聯(lián)網(wǎng)化、支付非現(xiàn)金化、ETC不停車(chē)化服務(wù)是大勢(shì)所趨。以贏得亞洲最具競(jìng)爭(zhēng)力經(jīng)濟(jì)體稱(chēng)號(hào)的新加坡為例，在ERP城市交通擁堵電子收費(fèi)系統(tǒng)大平臺(tái)基礎(chǔ)上，借助ETC在停車(chē)系統(tǒng)的廣泛運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)、靜態(tài)交通管理服務(wù)無(wú)縫聯(lián)網(wǎng)融合。

以金融信用為后盾，停車(chē)場(chǎng)管理在政府搭臺(tái)、市場(chǎng)跟進(jìn)的雙線推動(dòng)下，已基本實(shí)現(xiàn)了無(wú)人值守、非現(xiàn)金支付、不停車(chē)通行和集中管理的“無(wú)非不集”式管理，極大地提高了管理效率、節(jié)約了管理成本，產(chǎn)生了良好的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也促進(jìn)了物業(yè)管理向人工智能應(yīng)用時(shí)代邁進(jìn)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)停車(chē)服務(wù)的彎道超車(chē)。

【識(shí)別技術(shù)的選擇】

停車(chē)場(chǎng)管理需要解決兩個(gè)基本問(wèn)題，一是如何準(zhǔn)確識(shí)別車(chē)輛身份，二是提供安全、便捷的收費(fèi)服務(wù)。管理方的需求是：封堵漏洞，增加收入，降低成本，節(jié)約開(kāi)支；提供安全、高效的通行服務(wù)，提升服務(wù)品質(zhì)。而車(chē)主的核心需求是通行及繳費(fèi)過(guò)程安全、方便、快速。

在國(guó)內(nèi)停車(chē)場(chǎng)繳費(fèi)領(lǐng)域，缺乏統(tǒng)一的停車(chē)支付類(lèi)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營(yíng)體系。以車(chē)輛身份識(shí)別技術(shù)為核心特征，停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)方案可劃分為以下三種： ETC、車(chē)牌識(shí)別及自助取卡。

車(chē)牌識(shí)別技術(shù)具備無(wú)介質(zhì)、低成本、安裝施工簡(jiǎn)單等優(yōu)勢(shì)，尤其是低成本迎合了大部分物業(yè)的低利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)狀況現(xiàn)實(shí)，因此而得到市場(chǎng)認(rèn)可。但車(chē)牌識(shí)別技術(shù)的識(shí)別率受天氣及環(huán)境影響較大，識(shí)別差錯(cuò)容易導(dǎo)致用戶(hù)體驗(yàn)下降、運(yùn)營(yíng)成本增加。同時(shí)，車(chē)牌識(shí)別自身沒(méi)有防偽能力，不帶支付功能，仍需借助人工收費(fèi)及第三方支付手段完成繳費(fèi)，屬于半自動(dòng)應(yīng)用技術(shù)方案。因此是過(guò)渡性質(zhì)的停車(chē)場(chǎng)管理手段。

ETC電子不停車(chē)收費(fèi)技術(shù)是基于交通運(yùn)輸部推行的GB/T 20851系列國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，利用基于5.8GHz微波頻段的專(zhuān)用短程通信(DSRC)和PBOC電子支付規(guī)范的技術(shù)實(shí)現(xiàn)。

ETC采用實(shí)名制管理，一車(chē)一卡一標(biāo)簽，車(chē)輛身份信息受到金融級(jí)別密鑰保護(hù)，全國(guó)通用；且DSRC通信不受環(huán)境影響，可全天候運(yùn)行，識(shí)別準(zhǔn)確率可達(dá)99%以上，比車(chē)牌識(shí)別更可靠、更穩(wěn)定，為全自動(dòng)車(chē)道系統(tǒng)打下了堅(jiān)實(shí)的技術(shù)基礎(chǔ)。同時(shí)，隨著ETC全國(guó)聯(lián)網(wǎng)格局的形成，OBU的裝車(chē)率越來(lái)越高，依托6000萬(wàn)的ETC用戶(hù)量，也將為ETC進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)實(shí)現(xiàn)“一卡多用”奠定基礎(chǔ)。

ETC+車(chē)牌識(shí)別雙模識(shí)別技術(shù)是將ETC和車(chē)牌識(shí)別兩種識(shí)別技術(shù)進(jìn)行組合，集合兩種模式的優(yōu)點(diǎn)，采用雙重識(shí)別、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的思路，將ETC讀到的車(chē)牌號(hào)與攝像機(jī)識(shí)別到的車(chē)牌號(hào)做對(duì)位匹配，大大提高了車(chē)輛身份識(shí)別準(zhǔn)確率，同時(shí)實(shí)現(xiàn)了防偽和交易安全。

以提高車(chē)輛身份識(shí)別準(zhǔn)確率為核心，同時(shí)為了實(shí)現(xiàn)停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛的全覆蓋，集合車(chē)牌識(shí)別技術(shù)和ETC電子不停車(chē)收費(fèi)技術(shù)的優(yōu)點(diǎn)，采用ETC+車(chē)牌識(shí)別雙模識(shí)別技術(shù)，提供更高效全面的服務(wù)，為逐步乃至最終過(guò)渡為無(wú)人值守創(chuàng)造條件。

具有CNAS資質(zhì)認(rèn)證的深圳華耀檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)ETC+車(chē)牌識(shí)別雙模識(shí)別技術(shù)的識(shí)別準(zhǔn)確率，在實(shí)際項(xiàng)目環(huán)境下進(jìn)行了嚴(yán)格的現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)，檢測(cè)結(jié)果如下：

（數(shù)據(jù)來(lái)源：泊時(shí)捷ETC停車(chē)管理系統(tǒng)檢驗(yàn)報(bào)告）

檢測(cè)結(jié)果顯示，ETC+車(chē)牌識(shí)別雙模識(shí)別技術(shù)的識(shí)別準(zhǔn)確率顯著提高，接近100%，保證了系統(tǒng)運(yùn)行效果。

【配套服務(wù)模式的改變】

在車(chē)輛身份識(shí)別高準(zhǔn)確率的基礎(chǔ)上，還需配套改變現(xiàn)有的停車(chē)服務(wù)管理模式，最終全面實(shí)現(xiàn)停車(chē)場(chǎng)出入自動(dòng)化、管理標(biāo)準(zhǔn)化、服務(wù)聯(lián)網(wǎng)化的 “無(wú)非不集”式服務(wù)模式，

集中式監(jiān)管：以停車(chē)場(chǎng)管理業(yè)務(wù)流程為導(dǎo)向，依托互聯(lián)網(wǎng)云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等前沿技術(shù)，為管理人員提供統(tǒng)一的停車(chē)場(chǎng)管理監(jiān)管平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)管理中心對(duì)停車(chē)場(chǎng)的實(shí)時(shí)監(jiān)控、遠(yuǎn)程控制、設(shè)備遠(yuǎn)程維護(hù)等集中式監(jiān)管。

安保流動(dòng)崗位制：在高識(shí)別準(zhǔn)確率的保障下，出入口車(chē)道可取消入口值守，將固定收費(fèi)崗改成流動(dòng)崗，日常的出入、繳費(fèi)管理交給設(shè)備7x24小時(shí)全天候自動(dòng)處理，流動(dòng)安保崗位負(fù)責(zé)日常巡檢及應(yīng)急事件處理。管理模式的升級(jí)換代，能夠大幅降低物業(yè)管理的人工成本，同時(shí)，車(chē)道管理實(shí)現(xiàn)無(wú)人值守，也在很大程度上規(guī)避了跑冒滴漏等管理漏洞。

實(shí)時(shí)在線服務(wù)：車(chē)主通過(guò)車(chē)道緊急呼叫按鈕及24小時(shí)400服務(wù)熱線等渠道，可實(shí)時(shí)連線管理中心，管理中心進(jìn)行遠(yuǎn)程視頻查看、信息確認(rèn)及異常處理，為實(shí)現(xiàn)停車(chē)場(chǎng)無(wú)人值守服務(wù)模式提供堅(jiān)實(shí)的后盾支持。

綜上所述，在ETC+車(chē)牌識(shí)別雙模識(shí)別技術(shù)高識(shí)別準(zhǔn)確率的基礎(chǔ)上，配套實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程集中監(jiān)管、流動(dòng)安保制以及實(shí)時(shí)在線服務(wù)等管理手段，最終可全面實(shí)現(xiàn)停車(chē)場(chǎng) “無(wú)非不集”的管理模式。

對(duì)物業(yè)而言，停車(chē)?yán)U費(fèi)管理系統(tǒng)是賴(lài)以提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)的生產(chǎn)力工具，在車(chē)流量，費(fèi)率、產(chǎn)出確定的情況下，方案的取舍，必須從建設(shè)投入、運(yùn)營(yíng)成本、管理效率、安全保障等角度進(jìn)行全方位評(píng)價(jià)。

“無(wú)非不集”模式與傳統(tǒng)模式的比較：

經(jīng)濟(jì)效益：

以下借常見(jiàn)的兩入兩出停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)建設(shè)進(jìn)行對(duì)比。

建設(shè)階段，直接投入成本：

(1)設(shè)備投資(2進(jìn)口，2出口，500車(chē)位)：￥400,000

(2)每年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：￥240,000

l 設(shè)備年維護(hù)費(fèi)用(約每年10%)：￥40,000

l 收費(fèi)員工資待遇(每崗4人，1崗，￥50000.0*4*1)：￥200,000

(3)全生命周期成本(5年)：￥1,600,000

同樣規(guī)模條件下，可將固定收費(fèi)崗改成流動(dòng)崗，日常的出入、繳費(fèi)管理交給設(shè)備7x24小時(shí)全天候自動(dòng)處理。以每崗20萬(wàn)/年計(jì)，計(jì)算表明，正常可縮減一半的人力運(yùn)營(yíng)成本，運(yùn)營(yíng)成本優(yōu)勢(shì)非常明顯。

預(yù)計(jì)5年全生命周期內(nèi)，總體運(yùn)營(yíng)成本可以節(jié)省72.5萬(wàn)，比人工管理方式下降了31.2%。在成本下降的同時(shí)，還能夠提升服務(wù)質(zhì)量，提高業(yè)主服務(wù)滿意度，挖掘運(yùn)營(yíng)增值，即實(shí)現(xiàn)減員增效、精準(zhǔn)服務(wù)、持續(xù)增值。

智慧停車(chē)領(lǐng)域的發(fā)展趨勢(shì)，表現(xiàn)在以下方面：

? 未來(lái)的趨勢(shì)，用機(jī)器代替人工，自動(dòng)化淘汰手工和半自動(dòng)化。

? 發(fā)展以無(wú)人值守、非現(xiàn)金支付為中心的“無(wú)非不集”管理模式，對(duì)內(nèi)挖潛，高效服務(wù)，降低成本，堵住管理漏洞。

? 停車(chē)與靜態(tài)交通管理服務(wù)融合，通過(guò)統(tǒng)一的城市停車(chē)運(yùn)營(yíng)管理云平臺(tái)，提供交通需求調(diào)節(jié)、集中監(jiān)管、遠(yuǎn)程運(yùn)維服務(wù)，提升交通系統(tǒng)整體服務(wù)效率。

? 依托互聯(lián)網(wǎng)+，整合共享單車(chē)、共享汽車(chē)等其他交通出行方式，為社會(huì)公眾提供出行預(yù)定、交通換乘、信息查詢(xún)等增值服務(wù)。

未來(lái)，依托日益普及的大數(shù)據(jù)技術(shù)，隨著人工智能技術(shù)的不斷優(yōu)化，使用機(jī)器替代人工簡(jiǎn)單勞動(dòng)，從低水平人工管理走向高效率自動(dòng)服務(wù)，終將以“無(wú)非不集”運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)停車(chē)管理模式升級(jí)換代。